海外资产配置大热背景下,东南亚那些国家房产更值得投资?

2019-05-15 09:26

根据瑞信2018年全球财富报告统计指出,2018年全球财富增加了14万亿美元,达到了317万亿美元,增长率约为4.6%。其中美国以98.2万亿美元的财富总值占据世界第一位,中国以4.6%的增幅居于第二位,财富总值达到51.9万亿美元。

从世界范围来看,高净值人群的财富有24%投向了海外资产,中国高净值人群海外资产投资仅占财富总值的5%。无论是从风险规避还是从投资收益角度来讲,海外资产配置都将会是中国高净值人群今后的一个主要投资方向。

中国财富总量虽然位居全球第二位,但其中高净值人士投向海外资产的金额仅占财富总值的5%,从目前的资产配置比例来看,中国高净值人群的海外资产配置才刚刚起步。

为何越来越多的高净值人士进行海外投资?

中国投资者更愿意选择哪种投资方式呢?

一、海外资产配置的目的

1.规避风险

海外资产配置主要是为了规避风险,从理论上讲,在资产类型的相关性很小的情况下,通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险。

在中国目前的经济情况所呈现出的系统性风险之下,中国高净值人群想要守住财富,让资产保值升值就需要考虑合理的海外资产配置,通过减少和国内资产的相关性,来获得更为稳健的投资收益,这将是未来十年或者几十年财富管理致胜的关键。

2.高投资收益

海外资产配置的另一个原因是为了获得较高的投资收益。在当前国内投资者遭遇楼市限购、基金亏损、股市低谷,以及保本的银行理财产品收益勉强跑过CPI时,一部分有着敏锐头脑的个人和机构在海外市场却收获不菲。

3.汇兑风险

海外资产配置还有一个非常重要的目的是抵抗汇兑风险。目前由于中美贸易摩擦,人民币兑美元汇率持续走低,使得很多投资人开始担心人民币的贬值风险。举个历史实例,苏联解体前,1卢布=1.12美元,后来1000多卢布才等于1美元。

由于持单一货币资产这件事风险很大,所以许多人更愿意进行全球资产配置。

二、目前中国的财富管理情况

改革开放30多年时间里,中国经济经历了高速增长,这期间,民间财富悄然积累,并在过去十年里呈现爆发式增长。但是中国的人口红利消耗殆尽,社会逐步转向老龄化,伴随着劳动力人口下降,劳动力成本迅速上升,大多数企业在经营上将面临艰巨的挑战。

另外,中国内地的投资渠道非常有限,在房市限购,股市长期处于低谷的情况下,中国的富人在未来十年将面临一个严重的困境:钱不好赚了。

图片来源: Standard Poors, Household Asset Allocation Map, 2019

根据标准普尔资产配置图,也称为1234或4321资产配置法,家庭资产配置的30%家庭资产用来做钱生钱的投资,比方说股市,基金或者是房产,为家庭创造收益。

中国投资者以房地产投资为主

图片来源:中国、美国、日本、欧盟统计局,2018

2018年全球财富报告还指出中国家庭财富主要为非金融性资产。中国投资者的投资偏好大概有92%的钱被投入到了房地产市场,而仅有8%的钱被投入了股市和基金当中。

三、中国投资者主要房产投资区域

过去中国投资者主要关注三类房地产投资区域:国内,欧美等发达国家以及新兴的东南亚市场。

以欧美为主的发达国家,房产能够产生稳定的回报,具有更低的投资风险,需求主要是移民,子女教育和生活等刚需。

中国的房地产大热的地方一般是资源集中的地方,比如海南,北京。资源的集中离不开政策上的倾斜,现在国内很多一二线城市都在实行限购政策,以后房地产会以自住为主。

随着“一带一路”倡议的实施,东南亚房产逐步进入到中国投资者的视野。

图片来源: TRADING ECONOMICS.COM, 2019

根据trading econmics统计,可以从GDP、人均GDP、GDP增长率,还有房产相关信息(如热销城市、房价区间、租金回报率)上把东南亚的市场划分为3个梯队,对各个国家进行分析。

第一梯队——新加坡

与欧美发达国家为同一水平,投资门槛非常高,回报率一般,以刚需为主。

第二梯队——泰国和马来西亚

这两个国家从人均GDP的发展水平,未来增长空间,以及人口结构,和目前的产业升级,房产现状等来看都是非常适合中国人投资。尤其是泰国,得益于其地理位置,承接了中国“一带一路”倡议的战略性支点性作用。

第三梯队——越南、菲律宾和印尼

这些国家都具备一定的发展空间,但是国家本身存在不确定性,而投资人一般会比较关心投资国家的政治稳定性。

相比较而言,泰国不论是房产健康程度,房产流动性和租金稳定性方面,都是非常有优势的。这也是泰国为什么能成为东南亚投资热点国家,备受国内投资者关注。

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